I concetti di prima casa e di abitazione principale, spesso utilizzati come sinonimi, ai fini fiscali hanno significati differenti, con la conseguenza di essere caratterizzati da requisiti e regole diversi per l’accesso alle agevolazioni fiscali.
Prima casa
Un immobile, per poter essere considerato come prima casa, deve rispettare le condizioni previste nella nota II-bis dell’articolo 1 della tariffa, parte prima annessa al DPR. 131/86, ossia:
- deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente ha, o stabilirà entro diciotto mesi dall’acquisto, la propria residenza. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune dell’immobile acquistato deve essere resa nell’atto di acquisto;
- nell’atto di acquisto, l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
- nell’atto di acquisto, l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione già acquistate dallo stesso soggetto o dal coniuge con agevolazione.
Abitazione principale
Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Quindi non basta il requisito della residenza, ma è necessario che l’immobile sia anche il luogo della dimora abituale.
L’IMU è esente sull’abitazione principale, ma questo non implica che la prima casa goda sempre dell’esenzione IMU, in quanto, come illustrato precedentemente, il concetto di prima casa e abitazione principale sono differenti ai fini fiscali, quindi la prima casa per poter beneficiare dell’esenzione IMU deve soddisfare anche i requisiti per poter essere considerata come abitazione principale.
Agevolazione fiscale per acquisto prima casa
Per accedere alle agevolazioni per l’acquisto prima casa, è necessario che:
- il fabbricato oggetto di trasferimento sia una “casa di abitazione” di categoria catastale da A/2 a A/7 e A/11, con esclusione delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
- il fabbricato sia situato nel comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;
- l’acquirente sia una persona fisica.
In caso di soddisfacimento delle condizioni agevolative di prima casa, si hanno i seguenti vantaggi fiscali relativi agli atti di trasferimento:
- a titolo oneroso traslativi della proprietà o di diritti reali immobiliari soggetti ad imposta di registro, scontano tale imposta con l’aliquota del 2% (con il minimo di 1.000 euro) e le imposte ipotecarie e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna;
- a titolo oneroso traslativi della proprietà o di diritti reali immobiliari imponibili ad IVA scontano tale imposta con l’aliquota del 4%, l’imposta di registro fissa di 200 euro e le imposte ipotecarie e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna;
- a titolo gratuito, mortis causa o inter vivos, traslativi della proprietà o di diritti reali immobiliari scontano le imposte sulle successioni e donazioni in misura ordinaria e le imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
Mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale
Gli interessi passivi per mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale sono detraibili nella misura del 19% su un importo massimo di interessi pari a 4.000 euro annuo (detrazione 760 euro).
Il soggetto che detrae gli interessi nella dichiarazione dei redditi deve coincidere con:
- il proprietario dell’unità immobiliare acquistata con il denaro derivante dal mutuo;
- l’intestatario del mutuo.
L’acquisto dell’immobile da destinare ad abitazione principale deve essere effettuato entro i 12 mesi anteriori o successivi alla data di stipulazione del contratto di mutuo, inoltre è necessario che l’unità immobiliare acquistata sia destinata ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto stesso.
In caso di mutuo cointestato, il limite massimo di interessi ammessi alla detrazione deve essere ripartito tra i mutuatari in parti uguali (o in base alle diverse percentuali ricavabili dal contratto di mutuo). L’unica eccezione si ha quando si tratta di mutuo cointestato con il coniuge fiscalmente a carico, in questo caso è possibile portare in detrazione entrambe le quote di interessi passivi a condizione che il coniuge fiscalmente a carico abbia diritto alla detrazione.
Fonti:
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nota II-bis dell’articolo 1 della tariffa, parte prima annessa al DPR. 131/86
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1 comma 741 della L.160/2019
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15 TUIR
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detrazione per mutui cointestati, fiscooggi
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l’acquisto con i benefici “prima casa”, agenziaentrate
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mutuo prima casa: detrazione IRPEF per interessi passivi, fiscoetasse